ผมเชื่อว่าเพื่อนๆหลายๆท่านที่ได้อ่านบทความผมมาบ้างอาจจะสงสัยว่า ... “นายมาม่ากับปลากระป๋อง” แกไม่ทำอพาร์ทเม้นท์แล้วหรือ? เพราะ มีอยู่พักใหญ่ๆที่ชอบลงรูปอพาร์ทเม้นท์บ่อยๆและบอกว่าจะทำ จะทำ จะ จะ จะ!!! บทนี้ผมเลยขออนุญาตมาอัพเดทข่าวสารสักนิดครับ


ผมบอกเลยว่า ผมอยากทำมากครับ แต่มันไปไม่ไหวจริงๆ เพราะ มันเจ๊ง มันไปไม่รอดตั้งแต่อยู่บนแผ่นกระดาษแล้วครับ!!! ... ลองปรับแผน หมุนไปหมุนมาหลายเดือน แต่ก็ยังเสี่ยงเกินไปที่จะลงทุน!!!


ทำไมผมถึงตัดสินใจพับโครงการนี้?


แบบอพาร์ทเม้นท์ 3 ชั้น 17 ห้อง บนเนื้อที่ 150 ตารางวา ภาพที่ 1



แบบอพาร์ทเม้นท์ 3 ชั้น 17 ห้อง บนเนื้อที่ 150 ตารางวา ภาพที่ 2



แบบอพาร์ทเม้นท์ 3 ชั้น 17 ห้อง บนเนื้อที่ 150 ตารางวา ภาพที่ 3




ผังบริเวณ แบบอพาร์ทเม้นท์ 3 ชั้น 17 ห้อง บนเนื้อที่ 150 ตารางวา





โครงการนี้ถูกพับไปเมื่อต้นปีก่อนครับ ด้วยเหตุผลหลักๆ เพราะ ไม่คุ้มค่า และ เสี่ยงเกินไปที่จะลงทุน ผมขอแจกแจงเป็นหัวข้อใหญ่ดังนี้ครับ


แรงกดดันประการแรก ... เสียเปรียบด้านทำเล
ที่แปลงนี้เป็นที่ในซอยต้องเดินเข้าหลายร้อยเมตรจากถนนใหญ่ เมื่อเทียบกับอพาร์ทเม้นท์คู่แข่งในบริเวณถือว่าเสียเปรียบด้านทำเลพอสมควร ทำให้เกิดแรงกดดันไปถึง “ราคาค่าเช่าที่ทำราคาได้ไม่สูงนัก” ทำให้จุดคุ้มทุนยืดยาวออกไป … การเสียเปรียบเรื่องทำเลยังส่งผลกระทบไปสู่ตัวแปลที่สำคัญอีกตัวหนึ่งคือ “อัตราการเข้าพัก” จากการลงสนามตรวจสอบคู่แข่งในพื้นที่จริงๆทำให้ผมได้เห็นข้อเท็จจริงบางประการที่ว่า หอพักปลายซอยที่ค่าเช่ายังถูกนั้นมีแนวโน้มอัตราการเข้าพักยังต่ำกว่าด้วย!!! หรือ ที่เข้าไปในซอยที่ไกลชุมชน ณ ตอนนี้ยังเต็มอยู่แต่ถ้าเกิดหอใหม่ๆใกล้ชุมชนเยอะนี่ ยิ่งมีเสี่ยงครับ (ในแต่ละพื้นที่อาจจะไม่เหมือนกันครับ ต้องลองพื้นที่สำรวจกันดูนะครับ)


แรงกดดันประการที่สอง ... ต้นทุน
ที่แปลงที่ผมจะสร้างถึงแม้ว่าที่ดินจะมีราคาถูกกว่าติดหน้าถนนแต่ต้องอย่าลืมนะครับว่า ต้นทุนก่อสร้างไม่ว่าจะหัวซอยหรือท้ายซอยก็ราคาเท่ากัน!!! ... ดังนั้นแสดงว่าผมมีต้นทุนค่าก่อสร้างที่ใกล้เคียงกับคู่แข่งที่อยู่ติดหน้าถนน ในขณะที่ผมทำค่าเช่าได้น้อยกว่าและมีความเสี่ยงเรื่องอัตราการเข้าพักที่สูงกว่า


แรงกดดันประการที่สาม ... กำไรที่ไม่สมดุลกับดอกเบี้ย
ในขณะที่รายได้ที่คาดว่าจะได้รับนั้นได้ส่งผลถึงกำไรที่ไม่มากเท่าไหร่แล้วจากนั้นผมยังมีเงินสดในประมาณที่ไม่มากพออีกด้วย ... การที่ผมมีเงินสดน้อยนั้นทำให้ผมต้องพึ่งพาเงินกู้ในปริมาณที่มากและต้องจ่ายดอกเบี้ยในที่สูงขึ้นตามมา และถ้ายอดไม่เข้าเป้าผมอาจจะเสียสภาพคล่องทางการเงินในที่สุด!!!


สรุป แรงกดดันทั้งหลาย
จากแรงกดดันจากทำเล ส่งผลถึงราคาค่าเช่า ในขณะที่ต้นทุนสูง ประกอบกับความเสี่ยงเรื่องอัตราการเข้าพัก เมื่อพิจารณารวมถึง ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นระหว่างดำเนินการ ค่าภาษีต่างๆ สรุปแล้ว ... ไม่คุ้มค่าครับ เพราะ ผลตอบแทนน้อยเมื่อเทียบกับต้นทุนลงไป(น้อยกว่า 2-4% ต่อปีหรืออาจจะน้อยกว่านี้) ไปทำอย่างอื่นได้เยอะกว่า และ เสี่ยงเกินไปในเรื่องของอัตราผู้เช่า (ถ้าผู้เช่าน้อยกว่า 70% ผมขาดสภาพคล่องต่อเดือนทันทีเพราะเงินงวดที่ต้องส่งธนาคารมันค้ำคอ) ... แนวทางแก้ไขถ้าจะทำโครงการนี้ก็พอมีครับ เช่นลดต้นทุนค่าที่ด้วยการเพิ่มจำนวนชั้น หรือ ไม่ต้องทำที่จอดรถสร้างให้เต็ม ถ้าทำอย่างนี้ถึงแม้จะลดต้นทุนเรื่องที่ได้แต่ก็จะมีปัญหาใหม่ๆเข้ามาเช่น ที่จอดรถไม่มี ต้องลำบากเพื่อนบ้าน และที่สำคัญมันก็ยังแก้ไขเรื่องราคาค่าเช่าและอัตราการเข้าพักไม่ได้อยู่ดี เพราะ ทำเลมันไม่ได้!!!


จากเหตุผลที่กล่าวมา ผมพับโครงการไปโดยปริยาย ถึงแม้ว่าผมจะลงทุน ลงแรง ลงเงินกับโครงการนี้ไปไม่น้อย แต่ก็คงเทียบไม่ได้ถ้าเกิดว่า ผมดันทุรังทำไปแล้วก็ไม่รอด เพราะ มันคือความจริงที่โหดร้าย ... ถ้าพลาดนั่นหมายถึง “หนี้กองโต” สูงท่วมหัวที่ต้องชำระอีกหลายปี!!!! … ถึงแม้ว่าจะไม่ได้สร้าง แต่มันก็ไม่สูญเปล่า เพราะผมได้เรียนรู้เรื่องราวเยอะมากกับการโครงการนี้ ... ผมเริ่มเรียนรู้ใหม่หมดตั้งแต่การออกแบบระยะร่น กฎหมายอาคารจากสถาปนิกและกองช่าง ราคาค่าก่อสร้างจริงจากผู้รับเหมา เรียนรู้ค่าบริหารจัดการต่างๆที่จะเกิดขึ้นจากผู้ประกอบการรุ่นพี่ที่ผมไปขอความรู้จากพี่ๆเหล่านั้น ถ้าผมไม่คิดจะทำไม่ลงมือว่าจะทำองค์ความรู้เหล่านี้คงไม่เกิดขึ้น ...


สำหรับผมถ้าคิดแล้วว่ามันไม่ไหว มันเสี่ยง มันไปไม่รอด ผมไม่ลังเลใจที่จะพับมันไปครับ ... แต่ต้องย้ำอีกครั้งครับว่า ... ไม่มีสิ่งใดสูญเปล่า ... เงิน แรงกาย และหยาดเหงื่อ ที่ผมเสียไป มันเทียบไม่ได้กับความรู้ที่ได้กลับคืนมา!!!


นับจากวันที่ผมพับแผนที่ลงเวลาก็ล่วงเลยผ่านมาเกือบๆปี จากความรู้ในครั้งนั้นผมรู้แล้วว่าทำไมอพาร์ทเม้นท์หลังนั้นมันถึงขึ้นไม่ได้ เพราะจากทำเลเป็นหลัก ... หลังจากวันนั้นผมก็พยายามมองหาทำเลที่เหมาะสมกว่ามาโดยตลอด จนในที่สุด ผมก็เจอที่ในทำเลที่เหมาะสมกว่า ... หลังจากที่ผมคุยปรึกษาวางแผนกับทีมงานผมอยู่หลายเดือนกับโครงกรอพาร์ทเม้นท์บนพื้นที่แปลงใหม่ ... และผลออกมาเป็นที่น่าพอใจ และ มันจะต้องได้ตอกเสาเข็มเร็วๆนี้เป็นแน่ ...


…[^_^]…