เมื่อวานก่อนไปงาน IDEO URBAN LIFE ที่พารากอน เพราะดูโฆษณา Get Your Life มา ที่บอกไว้ว่ามี 4 โครงการเปิดใหม่ เลยลองเข้าไปแวะดูสักหน่อย

ขอชมเชยก่อน Ideo เป็นโครงการที่ทำโบรชัวร์สวยมาก และมีวิธีทำการตลาดที่น่าสนใจดีมาก ไม่ว่าจะแปะป้ายแขวนตามถนน ทำเว็บไซต์ดูดี หรือจัดงานอีเวนต์ขายคอนโด เค้าไม่เป็นสองรองใครเลย

จริงไม่จริงไม่รู้นะ แต่สิ่งที่อยากจะเขียนบอกในบรรทัดต่อไปนี้...จะสะท้อนบอกถึงพฤติกรรม แนวคิดการทำธุรกิจของ ANANDA DEVELOPMENT และบริษัทในเครือเช่น the agent เขามีวิธีการขายคอนโดของ IDEO ที่รู้สึกแปลกๆ อยู่ก็คือ "อัฐยายซื้อขนมยาย"

มันเป็นยังไงไง มีขั้นตอนยังไง
มาๆๆๆ คืองี้...โครงการใหม่ๆ ที่เปิดตัวหลายโครงการตั้งแต่ในอดีต เช่น Ideo Q Chula, Ideo Mobi Rama9, Ideo Q Ratchatewi จนกระทั่งในปัจจุบัน Ideo Q Siam จะมีป้ายโฆษณาขนาดยิ่งใหญ่อลังการติดไว้ที่โครงการบอกว่า SOLD OUT, Resale แล้วมีเบอร์โทรติดต่อและเว็บไซต์ของ www.theagent.com ลองไปเดินสำรวจดูได้เลย (ถ้ายังไม่แกะออกอะนะ)

มันน่าประหลาดยังไง ก็ขายหมดแล้วนี่
ใช่แล้ว ยินดีด้วยที่ขายหมด ไม่น่าแปลกใจเพราะเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลฮอต แต่มันแปลกตรงที่มันไม่ได้ soldout แบบที่มีผู้บริโภคมาซื้อเองยังไงละ
ขบวนการจะเป็นแบบนี้ คือ ananda เปิดตัว ideo มา แล้วก็มี the agent (และคนที่เป็น nominee ของ the agent) มาซื้อๆๆๆๆ ใบจองหลายๆยูนิต แล้ว the agent ก็เอามาขายต่อให้ลูกค้าตัวจริง เพื่อกินส่วนค่านายหน้าไปเป็นรายได้อีกทางหนึ่งของเครือ ไอเดียเก๋กู๊ดกระฉูดระเบิด

หน้าที่ของทีมการตลาด ideo คือ ทำยังไงก็ได้ให้คอนโดดูเฟื่องฟู ทั้งๆที่คุณค่าที่แท้จริงไม่ได้มีมากขนาดนั้น เพื่อล่อให้คนมาจองเยอะๆ แล้วประกาศว่า Soldout อีกเรื่องที่แปลกคือ เมื่อ soldout แล้วทำไม ideo จะต้องมานั่งทำการตลาดให้โครงการนั้นต่อให้เมื่อยทำไม อย่างง่ายๆ เลย Ideo Q Siam ที่เปิดตัวไปหมาด เข้าไปชมที่งาน urban pulse ที่จัดในพารากอน พนักงานขายบอกว่า soldout แล้ว แต่ที่แยกราชเทวีก็ยังมีสำนักงานขายมีห้องตัวอย่างกำลังก่อสร้างอยู่เลย ก็ขายหมดแล้วนี่ จะมาเปิดห้องตัวอย่างให้เสียค่าใช้จ่ายเพื่ออะไร ตัวอย่างนี้ไม่ใช่แค่ตัวอย่างเดียวนะ เคยเกิดขึ้นมาแล้วกับ ideo Q chula , ideo Q ratchatewi ซึ่งด้านหน้าฉากบอกว่า soldout แล้ว แต่ห้องตัวอย่างก็ยังเปิดอยู่แบบจัดเต็ม มีพนักงานขายยืนกันเต็ม 3-4 คน ถามว่ามายืนเพื่ออะไร ขายหมดแล้วนี่นา งงๆ (แต่การเปิดสำนักงานขายทั้งๆ ที่โครงการขายหมดไปแล้วก็มีนะ เช่น LPN พระราม 9 แต่นั้นเค้าให้พนักงานขายนั่งคนเดียวพอ และห้องตัวอย่างก็ไม่ได้เปิดไฟอล่างฉ่าง เพราะของเค้าขายหมดแล้วจริงๆ เค้าเลยเปิดสำนักงานขายแบบประหยัดงบเอาไว้ เผื่อมีว่าที่ลูกบ้านเข้ามาสอบถาม)
หรืออย่างเคสของ Ideo Q Ratchatewi ป้ายหน้าสำนักงานขายบอกว่า Soldout แล้ว แต่พนักงานขายในสำนักงานขายกลับบอกว่ายังมีห้องเหลืออยู่ ก็เลยงงชวนสงสัยในความจริงกันไป

เอาละกลับมาเรื่องการ soldout ของ ideo กันต่อ
คือคอนโดอ่ะเป็นสินค้าที่มีมูลค่าสูง การ soldout ภายในไม่กี่วันโดยไม่มีการเล่นแร่แปรธาตุนั้นทำไม่ง่ายนัก
ถ้าหากมีนักลงทุนมาซื้อเก็งกำไรจริงๆ ในงาน presale วันแรกๆ จะต้องมีคนมาเป็นเกือบพันคนเข้ามาชม (แต่งานจริงก็ไม่ถึง 200คน) เพราะยูนิตนึงใช่ถูกๆ การกว้านซื้อหลายๆห้องพร้อมกันคงเกิดได้ยาก
และอีกอย่างคอนโดราคาระดับนี้ไม่เหมาะแก่การลงทุนเพื่อปล่อยเช่าเลยเพราะอัตราผลตอบแทนต่ำกว่า 8% ดังนั้นนักลงทุนตัวจริงจะมองข้ามไป จะมีเพียงแค่ speculator มาเก็งกำไรเท่านั้น  
แล้วภาพการ soldout นั้นคืออะไร น่าจะเป็นเพียงแค่การตลาดวูบวาบเท่านั้นหรือ?

กระทู้นี้ขอยิงตรงถึงคุณชานนท์ เรืองกฤตยา CEO แห่ง Ananda development ให้พิจารณาในหลักธรรมาภิบาลของการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของลูกน้องที่ตนเองดูแลอยู่หรือแม้กระทั่งตนเองด้วย และขอเชิญผู้บริหารของ the agent มาชี้แจงหรือทักท้วงสิ่งที่ผู้เขียนกระทู้อาจจะกำลังเข้าใจผิดได้เลยที่กระทู้นี้ มาๆๆ

เรื่องใดที่คุณชานนท์ทำดีอยู่แล้วอย่างเช่นการดึงดูดเม็ดเงินทุนจากญี่ปุ่นมาลงทุนที่ไทย แบบนี้ดี ก็ขอให้ทำต่อไป
แต่เรื่องไหนที่มันเป็นวิธีไม่ค่อยเข้าทาง ก็ควรปรับปรุงดูก็จะดีและจะได้อยู่กันยาวๆ ได้ต่อไป อย่า over marketing มากเกินไป

ขอจบการรายงานแต่เพียงเท่านี้ สวัสดี.