ตลอดหลายปีมานี้ผมมักจะเขียนถึงเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ทำแล้ว "บรรลุผล" หรือ "มีผลลัพธ์" เช่น ซื้อบ้านมือสองมาปรับปรุงขาย ซื้อซากโกดังมาบูรณะปล่อยเช่า ซื้อที่ดินมาเก็งกำไร เป็นต้น ... ไม่ค่อยได้กล่าวถึงเบื้องหลังเสียเท่าไหร่ ... แต่เบื้องหลังที่ผมจะเล่าในบทนี้สำคัญมากกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ... เบื้องหลังที่ว่านี้คือ “การฝึกฝน”

การไปดูบ้านทุกครั้งก็เท่ากับเรามีประสบการณ์เพิ่ม เปรียบเทียบง่ายๆเหมือนเราทำแบบฝึกหัด ถ้าเราทำบ่อยๆ ขยันทำเราก็จะเก่งขึ้น คะแนนสอบก็ออกมาดี การไปดูบ้านก็เหมือนทำแบบฝึกหัด ไปดูบ่อยก็เชี่ยวชาญมากขึ้น โอกาสในการทำกำไรก็มากขึ้น


ในบทนี้ผมขอพาทุกๆท่านมาดู “แบบฝึกหัด” ที่ผมพึ่งทำไปครับ


แบบฝึกหัดที่ผมนำมาเล่าในบทนี้ผมคิดว่าน่าสนใจจึงอยากนำมาเล่าสู่กันฟัง  ... ทบทวนพื้นฐานก่อนออกออกภาคสนามกันสักนิด ... จุดประสงค์ของการซื้อบ้านของผมคือ “ซื้อเพื่อการลงทุน” ... ผมแบ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 2 แบบหลักๆคือ ระยะยาว เช่น เก็บกินค่าเช่า และ ระยะสั้น เช่น การเก็งกำไร ดังนั้นการพิจารณาการลงทุนของผมจะพิจารณาทั้งสองกรณี ... แบบฝึกหัดที่ผมจะพาไปในครั้งนี้เป็น เป็นสินทรัพย์รอการขาย หรือ เป็น NPA ของธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่ง ในบทนี้ผมจะแชร์ประสบการให้ฟังว่าการลงพื้นที่จริงในครั้งนี้ ผมคิดอย่างไร ทำอย่างไร ผลเป็นอย่างไร … พร้อมออกเดินทางกันเลยครับ


หลายสัปดาห์ก่อนผมไปงานมหกรรมแสดงสินทรัพย์รอการขายของเหล่าธนาคารพาณิชย์จากหลายแห่ง ... จากการเดินดูบอร์ดแสดงทรัพย์ และ นั่งพิจารณาเอกสารที่ธนาคารพาณิชย์เหล่านั้นแจกมา มีอสังหาริมทรัพย์ตัวหนึ่งเข้าตาผม ...


ทำไมถึงเข้าตา?

ทำเลดีมาก!!! ... อยู่ในแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ เข้าซอยไปจากถนนสายหลัก(ของประเทศ) เพียง 200 เมตร และ ห่างจากห้างสรรพสินค้าเพียง 400 เมตร และที่สำคัญ ราคาที่เปิดขายมานั้น ถูกมาก!!! ... 552,500 บาท!!!!





จากภาพ ... เป็นอาคารพาณิชย์ 2 ชั้นครึ่ง เนื้อที่ 17 ตารางวา ทำเลโดดเด่นมากเช่นนี้ จากการประเมินคร่าวๆของผมถ้าอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดีปกติ อาคารพาณิชย์นี้ต้องมีราคาไม่ต่ำว่า 2 ล้านบาทแน่นอน!!! แต่เปิดขายในราคา 690,000 บาท และไม่มีคนซื้อ เลยต้องปรับราคาลงมาเหลือ 552,500 บาท!!! ถ้าเป็นเช่นนี้ผมว่ารายการนี้ต้องมี “ปัญหา” แน่นอน แต่ว่าปัญหาคืออะไร? ... ผมตั้งสมมติฐานขึ้นมา 2 ข้อ


1. สภาพแวดล้อมไม่ดี ... สังเกตจากรูปที่อยู่ในสภาพรกร้างทั้งห้องด้านซ้ายและขวา
2. ตัวอาคารมีปัญหา … อาจจะมีปัญหาในตัวบ้านเช่น เรื่องของโครงสร้างอาคาร

ดูวันเวลาเหมาะเจาะก็ออกเดินทางไปดูสถานที่จริงไปตามแผนที่



สถานที่จริง!!!



เมื่อไปถึง ... ผมก็ตัดสันนิษฐานแรกออกไปก่อน เพราะ สภาพแวดล้อมไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิด!!! ... ถึงแม้จะไม่ดีมากก็ตาม มีตึกอาคารรกร้างพอสมควร แต่พิจารณาโดยรวมสภาพแวดล้อมก็ไม่ได้ย่ำแย่มาก สภาพแวดล้อมประมาณนี้ราคาคงลงมาไม่ถึงขนาดนี้แน่ๆ ต้องไปดูในสันนิษฐานที่ 2

อาคารหลังกลางครับ



มีทางเข้าครับ มีประตูไม้บังไว้  


สภาพภายใน เล่นซะผมงงเลย!!!! … สภาพภายในชั้น 1 และชั้นลอย!!!




สภาพภายในชั้น 2 !!!




อ้าว เฮ้ยยยยย ... มีชั้น 3 ด้วย !!!




อาคาร 3 คูหานี้ไม่มีผนังกั้นแบ่งระหว่างกันและกัน ทุบออกทีหลังคงไม่ใช่ มันคงเป็นมาตั้งแต่ออกแบบและสร้างตึกเลย เพราะ อาคาร 3 คูหานี้ มีบันไดขึ้นทางเดียว!!!!!!!!! ... ผมกดโทรศัพท์ไปหาธนาคารผู้เป็นเจ้าของ สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ความว่า ทรัพย์สินของธนาคารมีแค่หลังตรงกลางหลังเดียว ด้านซ้ายและด้านขวาไม่ทราบว่าเป็นของใคร ... ธนาคารขายตามสภาพ!!!! ... ขุ่นพระ!!!!!!! ... ตัวอาคารมีปัญหาจริงๆ ใหญ่มากเสียด้วย!!!


ทราบกระจ่างเลยครับทีนี้ว่าทำไม อาคารพาณิชย์ 3 ชั้นครึ่งที่ทำเลดีราคาถึงร่วงลงมาแบบนี้


หลังจากเดินสำรวจตรวจตรา และรับรู้เรื่องราวแล้วว่าเป็นอย่างไร ก็เข้าสู่โหมดการพิจารณาเพื่อลงทุน!!!!


ถ้าเราซื้อจริงผมประมาณค่าก่อสร้างต่อเติม ทุบพื้นทำบันไดทั้ง 3 กั้นห้องทุกชั้นทำห้องน้ำสำเร็จรูป น่าจะใช่เงินราว 500,000 บาท(ราคานี้เป็นการคาดเดาล้านๆนะครับเพราะยังไม่ได้พาทีมไปดู เพราะต้องขึ้นกับวัสดุและอื่นๆ) แต่ปัญหาที่จะตามมาคือเราจะไปหาเจ้าของทั้งซ้ายขวาเพื่อมาดูการทำกำแพงได้หรือไม่? ถ้ามาแล้วจะยินยอมหรือไม่? ถ้ายอมแล้วต้องยื่นเรื่องต่อเติมอาคารหรือเปล่า? และ ฯลฯ ถึงปัญหาจะตามมาเยอะ แต่ทุกอย่างสามารถดำเนินการได้ถ้าการลงทุนนี้คุ้มค่าน่าลงทุน


พิจารณาแบบระยะยาว เก็บกินค่าเช่า

จากการสังเกตสภาพแวดล้อมโดยรอบ เช่น ฝั่งตรงข้ามมีการดัดแปลงอาคารพาณิชย์ ทำเป็นห้องเช่า ... ผมเดินไปถามคนแถวนั้น ได้ความว่าเช่าเหมาชั้น ชั้นละ 2,000 บาท!!! อาคารหนึ่งคูหามี 3 ชั้น ประมาณการณ์ว่ามีผู้เช่าสูงห้องว่างเพียง 1 เดือน และ หักภาษี 1 เดือน
คำนวณรายได้จากค่าเช่าต่อปี 2,000 x 3 x 10 เดือน = 60,000 บาท
ต้นทุนซื้ออาคารนี้ 552,500 บาท ต้นทุนรีโนเวท 500,000 บาท
ผลตอบแทน 60,000 / (552,500 + 500,000) x 100 = 5.7% ต่อปี


พิจารณาแบบระยะสั้น ซื้อมาปรับปรุงยกเครื่องและขายทำกำไร

จากการเดินสอบถามร้านค้าและผู้คนในซอยนั้น ได้ความว่าในบริเวณดังกล่าวมีอาคารร้างอยู่หลายตึกสนนราคาอยู่ที่ 1.8 – 2.0 ล้านบาท แต่ก็ยังขายไม่ออกบอกขายมาหลายปี ถ้าปรุงเพื่อขายรายละเอียดในการก่อสร้างอาจจะน้อยกว่าทำให้ต้นทุนน่าจะต่ำกว่า สมมติราคาปรับปรุงที่ 400,000 บาท ต้นทุนรวมรวม 900,000 บาทแต่ราคาที่ปล่อยน่าจะได้ที่ราคา 1.2 - 1.5 ล้านบาท ผลตอบแทน 33.33 – 66.67% แต่ก็ยังไม่แน่ว่าจะขายได้หรือไม่


สรุปแบบฝึกหัด

การลงทุนนี้มีความเสี่ยงหลายประการ และบางประการเราควบคุมไม่ได้เสียด้วย ถ้าซื้อห้องเดียวเราควบคุมไม่ได้ ผมมองว่าเราสามารถทำให้การลงทุนมีผลตอบแทนมากขึ้นได้โดยการต่อยอดไปอีก ถ้าจะทำถ้าจะเล่นจริงต้องเล่นให้ใหญ่ ต้องสืบค้นซื้อเจ้าของอีกสองห้องนี้และต้องตามหาให้เจ้าของขอซื้อต่อให้หมด รวมถึงซื้อตึกร้างในบริเวณใกล้เคียงด้วย(มีที่หลังติดกัน) รวม 7 คูหา แล้วรีโนเวทยกเครื่องทีเดียว ทำเป็นห้องพัก เป็นโฮสเทล หรือ ปรุงขายพร้อมกันน่าจะได้ราคามากขึ้นและน่าสนใจมากกว่า ... ดังนั้น “ใจต้องสู้” และ “เงินต้องถึง” งานรีโนเวทปรับปรุงขนาดนี้ไม่เล็ก แต่ก็ต้องใช้ความพยายามตามหาเจ้าของให้ครบและกำเงินเงินในการลงทุนสักสิบล้านน่าจะพอสู้ไหว ... สำหรับผมคงต้องพับเก็บไว้ก่อน ... ไอ้ใจผมสู้อยู่แล้ว แต่ติดตรงที่ทุนนี่สิตอนนี้คงมีไม่พอ 5555+


แบบฝึกหัดที่เป็นอาคารพาณิชย์หลังนี้ได้สอนเรื่องราวให้ผมในหลายประเด็นทีเดียว การออกไปทำดูของจริงทำให้ผมมีประสบการณ์เพิ่ม ไปดูบ่อยก็เชี่ยวชาญชำนาญมากขึ้น โอกาสในการทำกำไรในครั้งต่อไปก็มากขึ้น เจอที่ไหนน่าสนใจก็ต้องไปดูครับเพราะถึงแม้ไม่ได้ลงทุนอย่างน้อยก็ได้ยังประสบการณ์ บ้าน NPA ของธนาคาร บ้านประมูลที่กรมบังคับคดี บ้านบอกขายปกติ ไปดูโลด อยากประสบความสำเร็จในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต้องออกขยันทำแบบฝึกหัด โดยการออกไปดูบ้านบ่อยๆครับ


ขอให้ทุกๆท่านประสบความสำเร็จในการลงทุนครับ


…[^_^]…