กู้ธนาคาร 30 ล้าน เป็นไปได้ไหม??

เงินกู้ 30 ล้าน จ่ายธนาคาร เดือนละ 300,000 บาท  จำนวน 8 ปี  ก็จะสามารถปิดหนี้30ล้านได้
สามารถใช้ตัวหอพักนั้นเป็นหลักทรัพย์กู้ธนาคารได้ โดยไม่จำเป็นต้องมีทรัพย์สินอื่น  

ในการประเมิณของธนาคาร  ไม่ได้ดูที่มูลค่าหลักทรัพย์  แต่ธนาคารดูที่ความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้
ซึ่งในกรณีนี้  เจ้าของธุรกิจเป็นนักศึกษา ประเมิณว่ามีรายได้ทางเดียวคือ หอพัก
หอพัก  คำนวณรายได้จะคิดที่ 80%  
แปลว่า รายได้80% คือ 300,000 บาท  และ 100%  รายได้สุทธิทั้งหมดต่อเดือน คือ  380,000 บาท
ทั้งนี้ ยังไม่รวม ค่าใช้จ่ายต่อเดือนของหอพัก ซึ่งตีประมาณที่ 15% คือ 57,000 บาท ขอเลขกลมๆ ก็เป็น60,000 บาท
(รวมภาษีต่างๆ , ค่าจ้างคนดูแลตอนกลางวัน 1 คน ,ซ่อมแซมทั่วไป ,ค่าจิปาถะ, เจ้าของหอพักไม่ได้รับเงินเดือนเลยตลอดระยะเวลาที่เป็นหนี้)
สรุปรายได้ของหอพักต่อเดือน คือ 440,000 บาท

คาดเดา หอพัก ที่น้องจะไปซื้อ
หอพักใจกลางเมือง  เช่นแถวอ่อนนุช สุขุมวิท สามารถเดินทางรถไฟฟ้าได้ อยู่ในโซนมหาลัย หรือธุรกิจ
                          ค่าเช่า 6,000 บาท ( ราคากลางๆ เพราะเป็นตึกเก่า) จำนวน 75 ห้อง  ( ที่ดินประมาณ 200 ตารางวา , ใจกลางกรุงเทพ)

หอพัก รอบนอกของกรุงเทพ หรือปริมณฑล  เช่น  บางนา ปากน้ำ
                          ค่าเช่า 3,000 บาท ( ราคากลางๆ เพราะเป็นตึกเก่า) จำนวน 150 ห้อง  ( ที่ดินประมาณ 1 ไร่ )

ลองดู มูลค่าของ หอพัก น่ะค่ะว่า  ว่ากี่ล้าน
ที่ดินรอบนอกของกรุงเทพ ชานเมือง 1ไร่ ก็จะราคา 40,000 บาท ( อันนี้ให้ราคาถูก เพราะหลายที่ตอนนี้ราคาตารางวาละ 40,000-100,000บาท)
1 ไร่ ก็จะเป็นเงิน 16ล้าน
อาคาร จำนวน 150 ห้อง ค่าก่อสร้างปัจจุบันอยู่ที่ 270,000 บาท ( อันนี้ให้ราคา ถูก)  40,500,000 บาท  
สรุป  มูลค่าของอสังหาฯ  หอพัก ที่ดินชานเมือง จำนวน 1 ไร่ มีห้องเช่า 150 ห้อง คือ 56ล้าน
มูลค่าอสังหาฯ 56 ล้าน นำไปกู้ธนาคาร ซึ่งประเมิณที่ 60% ก็จะอยู่ที่ 30 ล้าน จึงนับว่าเป็นไปได้

แต่เอ๊ะ  ข้างบนบอกว่า หอพักกู้ 30ล้าน (กู้ 100เต็ม)  แต่ข้างล่างบอกว่า 56ล้าน
ทำไมยอกย้อนแบบนี้??  
คำตอบคือ  นี่คือ ของดีราคาถูก  ทุกอย่างประเมิณถูกสุด แต่ได้รายได้สูงสุด คือค่าเช่าเต็ม 80-90%ตลอดปี  
ซึ่งถ้าเป็น คนในวงการ อยู่มานาน 10-20ปี เราเชื่อว่าทำได้  แต่ถ้าเป็นมือใหม่ ขอออกตัวว่าไม่คิดว่าเขาทำได้
ถ้าเป็น  น้องจขกท.ที่เป็นมือใหม่  แต่พ่อแม่อยู่ในวงการอสังหาฯ  ก็จะเชื่อว่าทำได้

แต่เหนือคนหรือจะสู้ลิขิตฟ้า  ระยะเวลา 8 ปี ธุรกิจไม่อาจได้ผลตอบแทนสูงดังแผนที่วางไว้ได้ตลอดหรอกค่ะ
ประสบการณ์ล่าสุด  หอพักทำรายได้ดังแผนมา 2 ปี แต่อยู่ๆ หลวงมีคำสั่งปรับการเดินรถใหม่  ปิดการกลับรถเข้าซอยของเราให้ไปกลับรถไกลขึ้น
การเดินทางยากขึ้นเพราะต้องไปกลับรถไกลขึ้น คนจึงน้อยลง
หรือ  ที่ดินถัดเข้าไปจากของเรา มีที่โล่ง20ไร่ กลับมีเศรษฐีเงินถึงกว้านซื้อที่ดินทั้งหมดแล้วทำโครงการห้องเช่าขนาดยักษ์ที่พร้อมสรรพทุกอย่างในราคาเท่ากับของเรา ใครๆมาเห็นก็กระโดดไปจองที่นู้นก่อน เพราะใหม่กว่า ดูดีกว่า เราต้องรอเขาเต็มก่อน คนถึงจะมามองเรา
ทั้งหมดทั้งมวลเกิดขึ้นได้  รายได้ก็ลดฮวบ ห้องว่างทันที ไม่พอจ่ายธนาคาร  และเราเห็นไซเคิ้ลแบบนี้ทุกๆ 2-3ปี

แผนธุรกิจ กู้100%  เป็นอันสะดุดทันที  เจ๊งบอกศาลาทันที  
แผนของน้องจขกท.ที่เรียกว่า งมโคตรเพ็ชร  ซื้อได้ถูกที่สุดแต่รายได้คิดสูงตลอดนั้น ที่หาได้แสนยากแล้ว ที่ยากกว่าคือ แค่เจอปัญหาเล็กๆ ไซเคิ้ลเดียวก็เจ๊งทันที  เอวัง....อยากจะเป็นอย่างเถ้าแก่น้อยทำไมมันยากเหลือเกิน

ปล. ตามคห.21  ผู้รับเหมาทำอสังหาฯ นั้น  เรายืนยันว่าทำได้ค่ะ  แต่ต้องมีประวัติการกู้กับธนาคารมาก่อน และเป็นผู้รับเหมาที่ทำมาเป็นสิบปี
      เราก็ยังเห็นมีคนทำได้แบบคห.21 (หลังปี40ต้มยำกุ้ง)

ปล. แก้ข้อความหลายครั้ง  เพราะเขียนไปด้วย  คำนวณไปด้วย  พิมพ์ไปแล้วกลับมาอ่านก็เจอที่งง คำนวณผิด คิดผิด จึงกลับมาแก้ไขข้อความ