การซื้อบ้านโดยทั่วไปเป็นแบบนี้ครับ

1. กรณีบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย เมื่อเราไปดูตัวบ้านจริง เราสามารถจองได้ เพื่อแสดงเจตจำนงค์ว่าจะเอาหลังนี้ ห้ามใครมาตัดหน้าเรา การจอง คือการทำสัญญาจอง (ใช้แค่สำเนาบัตรปชช.) ถือเป็นส่วนหนึ่งของของสัญญาซื้อขายได้ แต่จะเรียกว่าทำสัญญาซื้อขายครั้งแรกอาจจะไม่ถูกต้องเสียทีเดียว
ดังนั้น ในวันที่ไปดูแล้วคร่าวๆว่าถูกใจ จองไป 50,000 อันนี้ทำได้ทันที
แต่ไม่สามารถพาวิศวะกรมาตรวจรับบ้านก่อนโอนได้ หากยังไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายจริงกับตัวโครงการ
เพราะผู้ซื้อสามารถทิ้งเงินจองเมื่อไรก็ได้ ดังนั้นโครงการจะอนุญาตให้พาวิศวะกรมาตรวจรับบ้านได้ ก็ต่อเมื่อจองและทำสัญญาซื้อขายแล้ว
ซึ่งการทำสัญญาซื้อขายจริง ทางโครงการจะกำหนดว่าจะต้องทำภายในกี่วันๆ หลังจากทำสัญญาจอง เช่น ภายใน 7 วัน ภายใน 14 วัน หลังจากทำสัญญาจอง

2. คนที่จะจองบ้านสร้างเสร็จก่อนขายได้นั้น ต้องเตรียมความพร้อมมาก่อนครับ คือ Pre-approved มาให้เสร็จสรรพแล้ว รู้แล้วว่าผ่านแน่ถ้าซื้อจริง ถึงไปดูบ้านว่าจะเอาหลังไหน แล้วจอง (แต่จะพาวิศวกร คนรู้จัก ไปช่วยดูคร่าวๆว่าหลังนี้ดีไม๊ อันนั้นทำได้ แต่ไม่เรียกว่าตรวจรับบ้าน)
มันไม่เหมือนคอนโด หรือบ้านสร้างเสร็จทีหลัง ที่ต้องดาวน์หลายๆงวดก่อน เพราะอันนั้นผ่อนดาวน์อีกตามจำนวนเดือน ระหว่างนั้นมีเวลาไปยื่นกู้แบงค์ได้

3. หลังจากจอง ทางโครงการจึงค่อยติดต่อกลับมาเพื่อให้ไปทำสัญญาซื้อขาย ตามเวลาที่กำหนด
ระหว่างนี้ (หลังจากจองแล้ว) จึงสามารถให้ วิศวกรไปตรวจบ้านได้ โดยทั่วไปต้องทำให้เสร็จก่อนโอน แต่ไม่จำเป็นว่าจะต้องเสร็จก่อนทำสัญญาซื้อขาย
เช่น จอง(ทำสัญญาจอง) วันที่ 1 มีนาคม ทางโครงการนัดทำสัญญาซื้อขาย 14 มีนาคม (จ่ายดาวน์ 10% + ค่าส่วนกลางล่วงหน้า + ค่ามิเตอร์ )
ระหว่างนี้ถ้าเราสามารถหาวิศวกรมาได้ทันก็โอเค แต่ถ้าหาไม่ได้ก็ไม่เป็นไร
แต่ยังไงก็แล้วแต่ ต้องทำสัญญาในวันที่ทางเขากำหนดมา เพราะถือว่าต้องทำตามสัญญาจองที่ได้ยอมรับไปแล้วเมื่อวันที่ 1 มีนาคม  (ในสัญญาจองจะระบุไว้ ว่าหลังจองกี่วันจะต้องทำสัญญาซื้อขาย)
ดังนั้น ถ้าระหว่างจองจนถึงทำสัญญาซื้อขายหาวิศวกรมาไม่ทัน ยังไงก็ต้องทำสัญญา

4. หลังจากทำสัญญาซื้อขายแล้ว จึงค่อยรอโอนกรรมสิทธิ์ ธนาคารต้องได้สัญญาซื้อขายจากโครงการก่อน จึงจะพิจารณาอนุมัติ ไม่ได้ดูจากสัญญาจอง เพราะธนาคารต้องดูว่าดาวน์ไปเท่าไร คือดูจากสัญญาซื้อขายนั่นเอง
เมื่อเห็นว่าคนซื้อได้ทำสัญญาซื้อขายจริงกับโครงการแล้ว จ่ายดาวน์ครบแล้ว ยอดเงินที่เหลือจึงจะเป็นเงินกู้ธนาคาร
ระหว่างนี้คือช่วงที่ส่วนใหญ่จะหาวิศวกรได้ และนัดมาตรวจบ้านก่อนโอน ถ้าไม่เรียบร้อย ก็จะไม่โอน
เก็บงานไปจนกว่าจะดี พอใจ จึงจะยอมโอน เป็นช่วงที่โครงการรอรับเงินก้อนใหญ่จากธนาคาร และเรารอทำสัญญากู้กับธนาคาร ช่วงนี้ล่ะที่โครงการเร่งให้โอน เพื่อเขาจะได้ปิดยอดเขาเอง

5. เมื่อเราเอาวิศวกรมาตรวจรับบ้านแล้ว และโครงการแก้ไขให้ดีแล้ว จึงเซ็นต์รับบ้าน และทำสัญญากู้กับธนาคาร
(มีค่าโอน ค่าจดจำนอง)
ช่วงเวลานี้นานครับ 90 วันอย่างที่จขกท.ว่ามาจริงๆก็น่าจะตามนั้นในแง่ของธนาคาร แต่ตามสัญญามันมีวันบอกอยู่
แต่ความเป็นจริงคือ เร่งกันทุกฝ่าย โครงการก็จะหลอกล่อด้วยส่วนลด ของแถม นู่นนี่นั่น ถ้ารีบโอน ส่วนธนาคารจะเสนอดอกเบี้ยถูกๆถ้ารีบโอน แต่จริงๆถ้าได้ทำสัญญาแล้วให้ดูในสัญญาว่า ต้องโอนภายในกี่วัน (กรณีเรียบร้อยหลังตรวจรับบ้าน) ในนั้นจะระบุไว้ ถ้าไม่ทำตาม โครงการจะถือว่าผู้ซื้อผิดสัญญา จะริบเงินดาวน์เงินจองได้ ก็ว่ากันไป

ขั้นตอนคร่าวๆเป็นแบบนี้ครับ
ถ้าฟังจาก จขกท. คือ งวดแรกจองไป 50,000 แต่มาผิดพลาดตรงที่ก่อนจอง จขกท.ไม่ได้ติดต่อวิศวะกรไว้ก่อน ไม่ได้สืบหาข้อมูลจากลูกบ้านมาก่อน ทำให้มีเวลาครุ่นคิดอะไรน้อย รีบรนไปหมด
ทางโครงการต้องการให้ทำสัญญาภายใน 7 วันหลังจอง (อาจจะตามที่ระบุในสัญญาจอง) ก็เป็นสิทธิ์ของโครงการเขา
เขาคงไม่รอให้คนซื้อรายอื่นหลุดไปเพียงเพราะเราไม่ให้ความมั่นใจกับเขาไว้ก่อน
เงิน 50,000 งวดที่2 จึงน่าจะเป็นเงินในการทำสัญญาซื้อขาย ก็ไม่ผิดปกติตรงไหนครับ

----เราไม่มีสิทธิ์ให้วิศวะมาตรวจบ้านก่อนทำสัญญารอบ2หร๋อค่ะ
ตอบ : มีสิทธิ์ครับ ซึ่งจริงๆก็สามารถทำได้ครับ แต่โครงการจะยอมหรือเปล่า อีกเรื่องนึง , แต่ถ้าจะไปตรวจก่อนจอง จะเป็นการตรวจคร่าวๆ เหมือนไปเลือกบ้านก่อนจอง ว่าหลังนี้หลังนั้นพอจะโอเคไม๊ แต่จะไปตรวจละเอียดเหมือนตรวจรับบ้านก่อนโอนนั้นทำไม่ได้ครับ (ตรวจละเอียด คือโครงการจะเข้าใจว่าเราต้องไปเคาะนู่นนี่นั่นบ้านเขา ไปเอาน้ำราดหลังคาดูว่ารั่วไม๊ ไปแหย่ปลั๊กไฟเค้า ไปต่อน้ำต่อไฟเพื่อดสอบระบบ ไปปีนดูนู่นนี่นั่น ไปแปะสติกเกอร์ มาร์คเกอร์ต่างๆไว้ทั่วบ้าน ว่าจะให้แก้ตรงไหนบ้าง อันนี้ทำไม่ได้ครับ มันต้องจองก่อนครับ )  แต่ถ้าจองแล้ว จะให้วิศวกรมาตรวจละเอียด ก่อนทำสัญญานั้นก็ทำได้ครับ ถ้าโครงการใจดีนะครับ เพราะส่วนใหญ่เขาจะต้องให้คนซื้อทำสัญญาซื้อขายยืนยันแน่ชัดก่อน ถึงจะยอมให้มาทำอะไรบ้านเขาได้ เพราะยังเป็นบ้านเขาอยู่ เขามีสิทธิ์ครับ ซึ่งส่วนใหญ่ก็เป็นแบบอันหลังนี้
-----ในกรณีนี้โครงการสามารถนำบ้านไปขายต่อ ยึดเงินจองเรา โดยที่ธนาคารก็พึ่งอนุมัติ โครงการรีบไปไหม๊
ตอบ : ไม่รีบครับ มันเป็นไปตามสัญญาจองที่ระบุว่าต้องทำสัญญาหลังจองภายในกี่วัน ถ้าเราไม่พอใจในระยะเวลาที่เขากำหนด เพราะขัดข้องอะไร เราก็ไม่ต้องจองโครงการนี้ครับ ไปเอาโครงการอื่นที่เราพร้อมครับ
และเขาสามารถยึดเงินจองได้ หากไม่ทำตามสัญญาจองที่ตกลงกันไว้ ยิ่งถ้าธนาคารอนุมัติ แล้วเรายึกยักไม่เอา นี่ต้องยิ่งยึดครับ แต่ถ้าจองแล้วแต่ธนาคารไม่อนุมัติไม่ผ่าน อันนี้อาจคืนเงินจองให้ แล้วแต่โครงการครับ
-----ทั้งๆที่เราวางกำหนดให้โครงการชัดเจนนะไม่เกิน 10 วันแน่นอน จะรีบยึดเงินจองไปไหม๊
ตอบ : ทุกอย่างเป็นไปตามสัญญาที่เขาสร้างและกำหนดมาครับ แต่อยู่ที่เราจะพอใจและยอมรับสัญญาที่เขาเสนอมาหรือไม่ครับ

ยาวนิดนะครับ ขออภัยด้วยครับ

พิมพ์ตกไปบรรทัดนึงครับ