ผมลองศึกษาความเป็นไปได้ของการเลือกที่ดินในการทำโครงการ ความเป็นไปได้ในการซื้อขายที่ดิน มาเจอที่ดินระดับพระกาฬอยู่แปลงหนึ่ง ทำเลดีสุดๆติดกับบันได BTS ทองหล่อทีเดียว ด้านหน้าติดสุมวิท ด้านข้างติดซอยสุขุมวิท 36
ที่ดินกลุ่มนี้วงการนายหน้า และ Developer ต่างๆน่าจะเห็นและเคยดิวไว้ แต่น่าแปลกที่ไม่เคยมีใครจบได้ บ้างก็บอกเข้าไม่ถึง ปํญหาของกลุ่ม Broker ราคาแพงไป หรือแม้กระทั่งมีทุนที่จะซื้อได้แต่จะ Develop เป็นอะไรให้คุ้มดี?
ข้อมูลเบื้องต้น
แปลง A มี 7-0-39 ไร่ ประกอบด้วยแปลงย่อยๆ 7 แปลงด้วยกัน เจ้าของเป็นตระกูลอดีตผู้ร่วมก่อตั้งนิคมอุตสาหกรรมแห่งหนึ่งทางตอนเหนือของกรุงเทพ เดิมทีเป็นแปลงใหญ่ต่อมามีการจัดสรรแบ่งปันให้ลูกหลานในตระกูลเป็น 7 ส่วนและต่างคนก็ต่างทำประโยชณ์แตกต่างกันไป ที่แปลงติดสุขุมวิทก็ให้เช่าทำปั้ม เชลล์อยู่ร่วม 10 ปีก่อนจะหมดสัญญาย้ายออกไป แปลงด้านในถัดมาก็เป็นร้านอาหาร My Choice ร้านที่ดูเก่าไปนิดแต่ฝีมือและรสชาติสุดยอดมาก และถัดๆไปเป็นร้านอาหารญี่ปุ่น In the mood of love บลาบลา.. และมีการแต่งตั้งผู้รับผิดชอบในการขายแต่ขายรวมเท่านั้นไม่ขายแยก จากการหาข้อมูลที่ดินแปลงนี้ตั้งราคาประมาณวาละ 1.2 ล้านบาท x 2839 วา = 3,406.80 ล้านบาท!!
แปลง B และ C มี 7-0-13 ไร่ และ 4-2-68 ไร่ รวม 11.7 ไร่ เป็น 2 แปลงใหญ่ๆต่อกันด้านหน้าติดถนนสุขุมวิทและสถานี BTS ทองหล่อ ซ้ายติดแปลง A ขวาติดบ้านเรือนต่างๆรวมไปถึงเพื่อนบ้านอย่างบ้านอากู๋ด้วย ท้ายติดซอยเล็กๆ แสงชัย เชื่อมกับสุขุมวิท 36 และ 38 เขาว่าเจ้าของเป็นตระกูลเศรษฐี หุ้นส่วนห้างชื่อดังย่านปทุมวัน จากการหาข้อมูลพบว่ามี Broker ประกาศขายอยู่ที่ 1.2-1.25 ล้านบาทต่อตารางวา และเช่นเคย ไม่ขายแยก หากลองคำนวณมูลค่าดูแล้วจะเท่ากับ B 2,813 วา+ C 1,868 วา = 4,681 วา x 1.2 = 5,617.20 ล้านบาท!!
A + B + C นี่ก็ปาเข้าไป 9,024.00 ล้านบาทเท่านั้น!
สิ่งที่ผมสงสัย และพยายามตั้งคำถามก็คือ มันจะเป็นไปได้หรือ ใครจะซื้อ และเขาจะต้องเอาไปทำอะไรถึงจะคุ้มทุน?
หากจะลองซื้อเฉพาะ A
พื้นที่ สัณฐาน ก็น่าจำทำ Condo ได้ หน้ากว้างด้านสุขุมวิท ประมาณ 70-80 เมตร แต่ต้องทำเท่าไหร่ถึงจะคุ้ม เท่าที่เข้าใจบางท่านบอกว่ามูลค่าที่ดินไม่ควรเกิน 25-30% ของมูลค่าโครงการ หากคิดจากสมมุติฐานนั้น โครงการ Condo นี้ก็จะเท่ากับ 3,406.8/25 x 100 = 13,627.20 ล้านบาท ซึ่งเท่าที่ดูก็มีพวก Condo Top Grade + Mixed Use เช่นพวก The River, Mahanakorn อะไรแบบนั้นถึงจะมีมูลค่าโครงการระดับนี้ ว่าแต่จะเลือกที่ดินแบบเส้นก๋วยเตี๋ยวแบบนี้ก็คงไม่เข้าท่าเท่าไหร่
หากจะลองซื้อเฉพาะB-C
ราคาขนาดนี้ เอา A ดีกว่า อย่างน้อยก็ติดถนน 2 ด้านและไม่มีคู่แข่งมาประชิดอย่างน้อย 1 ด้าน
หากจะซื้อทั้งหมด A-B-C 9,024.00 ล้านบาท!
จริงอยู่ที่มีข่าวว่า Major ประมูลที่ดินย่าน Emporium 2 ไปในราคา วาละ 1.4-1.5ล้าน หรือย่านเพลินจิตที่ซื้อขายกัน วาละ 1.4 ล้าน แต่หากที่ไม่ใหญ่มาก มูลค่า Amount ก็พอจะลงทุนได้
เอาเหอะมันอาจเกิดขึ้นในวันหนึ่ง ใครล่ะต้องการที่ดินหน้ากว้างมากขึ้นเป็น 150-160ม เนื้อที่รวมกว่า 18.8 ไร่ ก็น่าจะตอบโจทย์พวก ห้างใหญ่สุดหรู พ่วง Mixed use โรงแรมและ Residential หากคำนวณด้วยสมมุติฐานเดียวกัน/ไกล้เคียงกันนั้น โครงการนี้ก็จะเท่ากับ 9,024.00 /25 x 100 = 36,096.00 ล้านบาท ตัวเลขนี้ก็คงไปแตะๆกับสาขาใหญ่ของห้างดัง หรือกับอภิมหาโครงการร่วมของ ซีพี-สยามพิวรรธน์ ย่านเจริญนคร มูลค่าโครงการประมาณ 35,000 ล้านบาท ว่าแต่จุดขายทองหล่อจะมี Value เท่ากับคุ้งน้ำ 5 ดาวได้หรือ?
ผมตั้งสมมุติฐานแบบงูๆปลาๆไป ท่านใดมีความรู้ขอเชิญออกความเห็น วิเคราะห์กันหน่อยครับผม
(ปล หากข้อมูลผมผิดพลาดคลาดเคลื่อนไป ก็ขออภัยมา ณ ที่นี้นะครับ เพราะหามาจากหลายแหล่ง : ) 
ที่ดินระดับเพชร มีค่ามากจนหาคนที่เหมาะสมได้ยาก จริงหรือ?
ที่ดินกลุ่มนี้วงการนายหน้า และ Developer ต่างๆน่าจะเห็นและเคยดิวไว้ แต่น่าแปลกที่ไม่เคยมีใครจบได้ บ้างก็บอกเข้าไม่ถึง ปํญหาของกลุ่ม Broker ราคาแพงไป หรือแม้กระทั่งมีทุนที่จะซื้อได้แต่จะ Develop เป็นอะไรให้คุ้มดี?
ข้อมูลเบื้องต้น
แปลง A มี 7-0-39 ไร่ ประกอบด้วยแปลงย่อยๆ 7 แปลงด้วยกัน เจ้าของเป็นตระกูลอดีตผู้ร่วมก่อตั้งนิคมอุตสาหกรรมแห่งหนึ่งทางตอนเหนือของกรุงเทพ เดิมทีเป็นแปลงใหญ่ต่อมามีการจัดสรรแบ่งปันให้ลูกหลานในตระกูลเป็น 7 ส่วนและต่างคนก็ต่างทำประโยชณ์แตกต่างกันไป ที่แปลงติดสุขุมวิทก็ให้เช่าทำปั้ม เชลล์อยู่ร่วม 10 ปีก่อนจะหมดสัญญาย้ายออกไป แปลงด้านในถัดมาก็เป็นร้านอาหาร My Choice ร้านที่ดูเก่าไปนิดแต่ฝีมือและรสชาติสุดยอดมาก และถัดๆไปเป็นร้านอาหารญี่ปุ่น In the mood of love บลาบลา.. และมีการแต่งตั้งผู้รับผิดชอบในการขายแต่ขายรวมเท่านั้นไม่ขายแยก จากการหาข้อมูลที่ดินแปลงนี้ตั้งราคาประมาณวาละ 1.2 ล้านบาท x 2839 วา = 3,406.80 ล้านบาท!!
แปลง B และ C มี 7-0-13 ไร่ และ 4-2-68 ไร่ รวม 11.7 ไร่ เป็น 2 แปลงใหญ่ๆต่อกันด้านหน้าติดถนนสุขุมวิทและสถานี BTS ทองหล่อ ซ้ายติดแปลง A ขวาติดบ้านเรือนต่างๆรวมไปถึงเพื่อนบ้านอย่างบ้านอากู๋ด้วย ท้ายติดซอยเล็กๆ แสงชัย เชื่อมกับสุขุมวิท 36 และ 38 เขาว่าเจ้าของเป็นตระกูลเศรษฐี หุ้นส่วนห้างชื่อดังย่านปทุมวัน จากการหาข้อมูลพบว่ามี Broker ประกาศขายอยู่ที่ 1.2-1.25 ล้านบาทต่อตารางวา และเช่นเคย ไม่ขายแยก หากลองคำนวณมูลค่าดูแล้วจะเท่ากับ B 2,813 วา+ C 1,868 วา = 4,681 วา x 1.2 = 5,617.20 ล้านบาท!!
A + B + C นี่ก็ปาเข้าไป 9,024.00 ล้านบาทเท่านั้น!
สิ่งที่ผมสงสัย และพยายามตั้งคำถามก็คือ มันจะเป็นไปได้หรือ ใครจะซื้อ และเขาจะต้องเอาไปทำอะไรถึงจะคุ้มทุน?
หากจะลองซื้อเฉพาะ A
พื้นที่ สัณฐาน ก็น่าจำทำ Condo ได้ หน้ากว้างด้านสุขุมวิท ประมาณ 70-80 เมตร แต่ต้องทำเท่าไหร่ถึงจะคุ้ม เท่าที่เข้าใจบางท่านบอกว่ามูลค่าที่ดินไม่ควรเกิน 25-30% ของมูลค่าโครงการ หากคิดจากสมมุติฐานนั้น โครงการ Condo นี้ก็จะเท่ากับ 3,406.8/25 x 100 = 13,627.20 ล้านบาท ซึ่งเท่าที่ดูก็มีพวก Condo Top Grade + Mixed Use เช่นพวก The River, Mahanakorn อะไรแบบนั้นถึงจะมีมูลค่าโครงการระดับนี้ ว่าแต่จะเลือกที่ดินแบบเส้นก๋วยเตี๋ยวแบบนี้ก็คงไม่เข้าท่าเท่าไหร่
หากจะลองซื้อเฉพาะB-C
ราคาขนาดนี้ เอา A ดีกว่า อย่างน้อยก็ติดถนน 2 ด้านและไม่มีคู่แข่งมาประชิดอย่างน้อย 1 ด้าน
หากจะซื้อทั้งหมด A-B-C 9,024.00 ล้านบาท!
จริงอยู่ที่มีข่าวว่า Major ประมูลที่ดินย่าน Emporium 2 ไปในราคา วาละ 1.4-1.5ล้าน หรือย่านเพลินจิตที่ซื้อขายกัน วาละ 1.4 ล้าน แต่หากที่ไม่ใหญ่มาก มูลค่า Amount ก็พอจะลงทุนได้
เอาเหอะมันอาจเกิดขึ้นในวันหนึ่ง ใครล่ะต้องการที่ดินหน้ากว้างมากขึ้นเป็น 150-160ม เนื้อที่รวมกว่า 18.8 ไร่ ก็น่าจะตอบโจทย์พวก ห้างใหญ่สุดหรู พ่วง Mixed use โรงแรมและ Residential หากคำนวณด้วยสมมุติฐานเดียวกัน/ไกล้เคียงกันนั้น โครงการนี้ก็จะเท่ากับ 9,024.00 /25 x 100 = 36,096.00 ล้านบาท ตัวเลขนี้ก็คงไปแตะๆกับสาขาใหญ่ของห้างดัง หรือกับอภิมหาโครงการร่วมของ ซีพี-สยามพิวรรธน์ ย่านเจริญนคร มูลค่าโครงการประมาณ 35,000 ล้านบาท ว่าแต่จุดขายทองหล่อจะมี Value เท่ากับคุ้งน้ำ 5 ดาวได้หรือ?
ผมตั้งสมมุติฐานแบบงูๆปลาๆไป ท่านใดมีความรู้ขอเชิญออกความเห็น วิเคราะห์กันหน่อยครับผม
(ปล หากข้อมูลผมผิดพลาดคลาดเคลื่อนไป ก็ขออภัยมา ณ ที่นี้นะครับ เพราะหามาจากหลายแหล่ง : )